Für Menschen auf Wohnungssuche ist in deutschen Städten kaum Besserung in Sicht. Nach Schätzungen der Immobilienbranche werden dieses Jahr mit 215.000 Wohnungen rund 20.000 weniger fertig als 2025 und insgesamt deutlich weniger als benötigt. Die Mieten ziehen laut Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) auch 2026 an. Ähnlich sieht es bei Kaufimmobilien wie Eigentumswohnungen und Häusern aus. Schnäppchen? Fehlanzeige.
In Städten wie München, Frankfurt oder Berlin, aber auch anderen Regionen ächzen viele Normalverdiener schon jetzt unter hohen Wohnungskosten. Die Politik versucht mit Förderprogrammen und gelockerten Bauvorschriften gegenzusteuern. Zuletzt legte Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) Pläne vor, die Mieterinnen und Mieter vor Auswüchsen unter anderem beim möblierten Wohnen schützen sollen. Die Immobilienbranche sieht die bisherigen Rezepte aber skeptisch.
«Lücke schließt sich nicht»
Das ZIA-Gutachten macht angesichts des stockenden Neubaus wenig Hoffnung auf Entspannung. Statt der für 2026 erwarteten 215.000 neuen Wohnungen bräuchte es demnach bis 2040 jedes Jahr knapp 258.000 Einheiten. «Die Lücke schließt sich damit nicht, sie wächst», sagte Mitautor Ralph Henger vom arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). «In vielen Großstädten wird sich die Lage damit noch einmal zuspitzen.»
Immerhin stieg laut Gutachten die Zahl der Baugenehmigungen 2025 um 10,5 Prozent auf 235.000. «Aber dieser Anstieg kann den Rückgang der vorherigen Jahre nicht ausgleichen», sagte der IW-Experte.
Mieten gehen weiter hoch
Die Mieten steigen laut Gutachten weiter. Im Bundesschnitt wurden Wohnungen im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent teurer angeboten als ein Jahr zuvor. Am stärksten zugelegt hätten die Mieten in Köln, im Schnitt um 7,6 Prozent auf 15 Euro je Quadratmeter. In Hamburg waren es 5,4 Prozent auf 14,41 Euro.
In München war der Anstieg etwas geringer – plus 4,6 Prozent – das Niveau aber mit 22,62 Euro je Quadratmeter besonders hoch. In Frankfurt am Main wurden Wohnungen im Schnitt mit 17,19 Euro je Quadratmeter angeboten, in Berlin mit 15,78 Euro. «Für 2026 werden weitere Mietpreisanstiege erwartet», so das Gutachten.
Auch das Beratungsinstitut Empirica rechnet mit einem weiteren Anstieg. Um die Kosten zu decken, müssten Neubaumieten in westdeutschen Großstädten rund 20 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Bestandsmieten, die im Bundesschnitt zuletzt bei 10,60 Euro je Quadratmeter lagen, dürften 2026 um drei bis vier Prozent anziehen, schätzt Empirica.
Wohnimmobilien um 4,2 Prozent teurer
Am Markt für Eigentumswohnungen und das eigene Häuschen sieht es laut dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) für Käufer nicht besser aus. Im vergangenen Jahr verteuerten sich Wohnimmobilien demnach im Schnitt um 4,2 Prozent – doppelt so stark wie im Vorjahr. Weil Wohnraum insgesamt so knapp ist, dürften die Preise auch hier dieses Jahr steigen, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Besonders stark fiel der Preisanstieg bei Mehrfamilienhäusern aus, die Ende 2025 rund 5,3 Prozent teurer waren als ein Jahr zuvor. Selbst genutztes Wohneigentum, zu dem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zählen, verteuerte sich um 3,0 Prozent, berichtet der Verband. Er vertritt die wichtigsten Immobilienfinanzierer hierzulande, darunter große Sparkassen, Landesbanken, Deutsche Bank und Commerzbank.
In den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart verteuerten sich Wohnimmobilien sogar um 4,7 Prozent im Vergleich zu Ende 2024. In Stuttgart stiegen die Preise mit 2,2 Prozent am geringsten, in Frankfurt mit 5,7 Prozent am stärksten.
Lob für den «Bau-Turbo»
Aus Sicht der Immobilienbranche ist die Politik gefordert – aber nicht unbedingt so wie bisher geplant. «Eine der politischen Prioritäten im Jahr 2026 muss die Schaffung von Wohnraum zu bezahlbaren Preisen sein», sagt Tolckmitt. Die Bundesregierung habe mit dem «Bau-Turbo» einen richtigen Impuls gesetzt. Helfen könnten aus seiner Sicht auch staatliche Bürgschaften im Wohnungsbau.
IW-Experte Henger lobte ebenfalls den Bau-Turbo, der Gemeinden eine schnellere Genehmigung von Bauprojekten ermöglicht. Wichtig sei, Baustandards und damit Kosten zu senken.
Kritik an Hubigs Plänen
Dagegen gingen die Vorschläge von Justizministerin Hubig zur Mietregulierung «aus unserer Sicht ein bisschen in die falsche Richtung», sagte Henger. Die Auswüchse beim möblierten Wohnen seien nicht so stark, wie sie oft gemacht würden. Auch Hubigs Vorschläge zu befristeten Mietverträgen und zur Deckelung von Indexmieten auf einen jährlichen Anstieg von 3,5 Prozent halte man «nicht für zielführend».
Zu Hubigs Plänen gibt es auch ein Gutachten des Berliner Unternehmens Wunderflats, das möblierte Wohnungen für wenige Monate vermittelt. Das Papier zweifelt die Rechtmäßigkeit der geplanten Vorgaben für die Höhe des Möblierungszuschlags an. Auch an der Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf maximal ein halbes Jahr gibt es darin Kritik. «Erreicht wird hier kein Mieter- und Verbraucherschutz», sagte der Verfassungsrechtler Ulrich Battis. Vielmehr würden Verbraucher bevormundet.