Mieter haben das Recht zu erfahren, wie sich die Höhe ihrer Miete berechnet – ob und ab wann dieser Anspruch auf Auskunft verjähren kann, entscheidet heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Es geht dabei um vier Mieter, die in Berlin in Gebieten wohnten oder noch wohnen, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Diese 2015 eingeführte Regelung begrenzt bei Neuvermietungen die Miete in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt. Ausnahmen sind aber möglich – etwa, wenn die Wohnung saniert wurde.
Für Mieter sind Informationen zu Modernisierung, Baujahr oder natürlich zur vom Vormieter gezahlten Miete wichtig, um beurteilen zu können, ob die vereinbarte Miete zu hoch ist. Außerdem können Mieter so besser einschätzen, ob sich eine Klage bei einem mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse lohnt oder nicht.
Eigentlich läuft die Frist für Auskunftspflicht seitens des Vermieters drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrags ab. Wem danach erst Zweifel an der Höhe der verlangten Miete kamen, der konnte zwar trotzdem klagen, aber hatte keinen Anspruch mehr auf dafür eventuell entscheidende Auskünfte.
Ältere Verträge besonders betroffen
Das erwartete Urteil dürfte nach Einschätzung des Eigentümerverbandes Haus und Grund vor allem für Mieter wichtig sein, die ältere Verträge haben, die zwischen 2015 – dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse – und 2018 geschlossen wurden. Denn im Jahr 2019 seien die Auskunftspflichten ohnehin verschärft worden. Vermieter müssen seitdem vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft erteilen.
Der Deutsche Mieterbund hingegen betonte, dass das davon unabhängige Recht auf Auskunft des Mieters nach wie vor hohe Bedeutung habe. Es gehe weiter, als die vorvertragliche Auskunftspflicht. Denn Vermieter müssen einen Mieter auf Verlangen dann genauere und präzisere Auskünfte geben – etwa auch zu den genauen Sanierungsmaßnahmen und den dafür aufgewendeten Kosten, sagte eine Sprecherin.
Vermieter verweigerten Rückzahlung
Der BGH verhandelte die vier Fälle Ende Mai gleichzeitig und hatte eine Zwischenlösung ins Spiel gebracht. Demnach würde ein Anspruch auf Auskunft zwar durchaus verjähren – allerdings nicht wie bisher drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses. Sondern erst drei Jahre ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter eine solche Auskunft erstmals verlangte. Für die Berliner Mieter klagt stellvertretend der Rechtsdienstleister Conny GmbH (früher Wenigermiete.de).
Die beklagten Vermieter hatten sich geweigert, die aus Sicht der Kläger zu viel entrichtete Miete zurückzuzahlen. Sie hatten es unter anderem aber auch abgelehnt, bestimmte Angaben zu den Wohnungen zu machen und sich dabei auf die jeweils verstrichene Verjährungsfrist zu berufen. In drei Fällen hatten die Vorinstanzen zugunsten der Mieter geurteilt.
Ausnahmen bestehen
Die Landesregierungen können seit Juni 2015 «Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten» ausweisen. Auch die Berliner Wohnungen in den vier BGH-Verfahren liegen in solch besonders begehrten Vierteln. Dort gilt dann etwa, dass Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete draufschlagen dürfen. Es gibt aber Ausnahmen: Zum Beispiel für neue oder modernisierte Wohnungen oder wenn schon der bisherige Mieter mehr gezahlt hat. Die Mietpreisbremse gibt es bundesweit in zahlreichen Städten und Gemeinden.